1美元買套住房神話 抄底美國住房應注意什么

【橡膠技術網 - 五花八門】

本刊特約記者 喬磊(發自洛杉磯)

眼下復蘇的美國樓市成了投資人的新選擇。一些中國富人為以后養老或是子女出國留學，先在美國買套房就成了流行風。還有一些富起來的中國人，熱衷于炒房，看到美國住房如此便宜，似乎可以大大地抄底一番。買房如果是作為一種投資，中國人到美國抄底有四件事需要特別注意。

1美元買套住房的“神話”

“1～100美元，便可以買走一套房子。”這是美國汽車城底特律打出的最新廣告語。自從密歇根政府接管底特律后，這座美國名城已不可避免地要走向破產。早在10年前，底特律中心街區“鬼城”的房屋就以其白菜價而聞名，如今，這一蕭條景象已經蔓延至市中心方圓12英里的地段，居民成批棄房出走，而外來者興高采烈地前來“撿便宜”，如今這股“撿便宜風”已蔓延到中國大陸。

中國媒體對底特律“爛尾樓”的報道稱，有美國人兩年來買下了底特律363處房產，而且是便宜得不得了，買雙鞋子的錢就可以買一套房子，大大地合算。這位大手筆買房的美國人顯然成了最好的底特律房屋推銷商，她很有底氣而且看起來有點買房只會干賺不賠的說，5年前賣45萬美元的房子,她現在僅花2300美元就買了下來。在買房上最大的一筆開支花了12000美元，買下了曾價值170萬美元的房產，最小的一套房子只花了500美元。一些中國人由此看到了商機，這發財的機會真是從天而降。網上超過百萬人熱議如何到底特律抄底，更有網站稱，他們將組織一批購房者到底特律去“巡禮”。

看房要帶槍 買房先買槍

為了了解底特律1美元就可買套房的“神話”，美國一家華文媒體專門派出記者實地買房，結果是碰的鼻青臉腫。當地的華人房地產經紀人竟然沒一個人愿意帶記者去看房，原因很簡單，那地方屬于“無人區”和“地雷區”，大量廢棄的住房比爛尾樓還可怕，幫派分子、吸毒者出沒在這些地區，搞不好碰上個沒心沒肺的，小命就可能交給上帝了。在這種地方看房，經紀人要先帶把槍；想買房子的人，買房前最好先去買把槍。看起來這不是買房，這是要去“打劫”啊。

近30年間，底特律流失了超過100萬居民，目前底特律市的人口只剩下70萬。幾年前汽車工業的不振令汽車城萎靡不振，2012年，底特律被《福布斯》雜志評為“美國最悲慘城市”。底特律房地產市場一路下滑，城市住宅的中位房價只有7萬多美元。那些在市場上標價便宜的住房基本上是在市中心地區，就如荒廢的“爛尾樓”，投資這樣的房地產就等于買了一堆廢銅爛鐵。想想看，在美國最悲慘城市買房，而且是白菜價的房，到底最后誰會成了悲慘世界的主人公？很多居民遷往底特律的郊區和衛星城，那里的房價還可以維持在較為正常的水平，作為投資或可獲得回報，但這要看這座城市經濟復蘇的程度。

1美元就可買幢住房的“神話”不過是個噱頭，這種住房在美國是白給也沒人敢要的，因為后續的成本會很高。實際上，美國眾多城市低價的住房很多，如果想投資就需要對當地社區有較為細致的了解。即使在底特律這樣一個走向破產的城市，仍然有不少值得投資的住房。據美國房地產協會的統計數據，底特律樓市仍有25%的需求缺口，而這些需求，卻主要集中于底特律郊區的衛星城，這些衛星城基礎設施完備，社區安全，房價也不比美國其他繁榮地區的平均房價低。想在這樣的地方抄底，沒有50萬美元看起來是買不到看著還順眼的住宅。

中國富人大手筆投資美國豪宅

這幾年美國房市低迷，但豪華住宅卻是非常搶手，美國媒體認為，在房市緩慢的復蘇過程中，外國投資者實際上是幫助了美國房地產業擺脫困境。根據美國房地產協會的報告，2012年，外國人在美國買房花費了800億美元，中國人在國際買家中位居第二，僅次于加拿大。2012年，中國人在美國購買住宅的花費約有90億美元。中國的一些有錢人在美國購買住房上特點顯著，專買豪宅，幾百萬美元的住宅最受青睞，而且不論是在美國東岸還是西岸，哪兒的房子貴就上哪兒買。當然從投資角度看，在美國置業顯然要比在中國買房回報率高，中國大城市的房價即使在美國人眼里那也是“天價”，而美國的住房在中國人眼里那就是“白菜價”。

美國FOX電視臺播出的一檔節目中，以“誰在買美國的豪宅”為題，專門談到中國富人在美國熱購豪宅的情形。通過房地產經紀人之口，告訴美國人中國的富人正在大手筆投資美國的房地產，這些富人買起昂貴的住宅時是連眼都不眨，只要好，不論價格，而且是現金支付，一次付清。這情形讓美國老百姓看得目瞪口呆，得出的結論是中國人真有錢。

為2歲女兒買650萬豪宅的中國媽媽

中國人在美國置產買房，有的是為子女在美國讀書考慮；有的是當成度假屋，每年來美國住幾個月；也有的是純粹投資，房地產界估算中國人中約有四成的人在美國買房的目的是為了投資。在過去幾年中，的確有一部分中國人是在美國房市處于低谷時大量買入住房。特別是像內華達州、佛羅里達這樣居住條件較好的社區，大量不錯的住房低價就可以買到。而如今房地產業復蘇，投資人自然是因占有先機而獲利。有一位中國人在洛杉磯投資、幾年前購買了幾十幢獨立住宅，然后靠出租維持，幾年下來站穩了腳跟，現在當起房東，每個月靠收房租就可以過著悠閑的日子了。

不可否認，子女的教育在中國父母心中占據了重要的位置。富人有錢送孩子到美國讀書，有的人不喜歡學校的學生公寓，干脆在好的社區為子女買下豪宅。而“富二代”們自立門戶，在讀書過程中也不寂寞。最近有個中國媽媽為2歲女兒花650萬美元在紐約買下豪宅的故事引起美國社會的關注，看起來中國媽媽是世界上對孩子最好的媽媽。去年年初，一位中國媽媽在美國紐約地價最高的曼哈頓地區，為自己2歲的女兒買下一套650萬美元的豪宅，目的是為其將來上大學做準備。

促成這筆房地產成交的經紀人向媒體談到，她帶著這位中國媽媽繞著紐約城里不停地看，最后問她你究竟為什么要買房呢？中國媽媽說是為了她的女兒。她女兒將來要上哥倫比亞大學，或者紐約大學，也有可能要上哈佛大學，因此她需要在城中心有個住所，所以必須挑一套特別的房子。經紀人問這位中國媽媽，你女兒多大了。中國媽媽說兩歲了，經紀人立即驚呆了。最后這位中國母親在一座名叫One57號的樓盤中買下了一套公寓。這棟公寓樓位于紐約第五大道附近，共有90層，尚未完工。這位經紀人沒有透露買家的真實身份，不過可以肯定的是，中國買家已經成為紐約房地產商的重要客源。

中國人買房的四大注意

中國的富豪在美國投資房地產或是為自己購買豪宅，大概不要考慮所謂注意事項之類的事情，只要有錢，所有的服務和資訊是隨叫隨到。如果是一般的投資者，想要在美國擁有一幢住宅，那么能了解美國買房上的一些基本狀況是會有些益處的。

首先，在美國買房要熟悉當地社區的情況，所謂房地產投資可賺錢的秘訣就是看住房在什么樣的社區，“Location、Location、Location”是房地產經紀人向購物者最常講的口頭禪。好的社區房價偏高，但社會治安好、孩子上學的學區好、房子增值的幾率高，這一切講的就是社區環境。

有的地區房屋看似白菜價，但其背后隱含了許多高于房價本身的隱性成本，對于那些外來的購房者而言，有能力去抄底，但這不等于有能力能把買到手的房子維持下去。底特律市打出1～100美元的房屋銷售廣告，美國房地產業界的明白人都知道，這廣告的主要對象并不是當地美國人，而是在吸引那些想快速致富的外州投機者和對美國房地產情形不了解的外國人。

其次，美國資本雄厚的投資人其實早就開始投資美國房地產市場，外國人在美國買房獲利空間已被壓縮。美國《商業周刊》就曾撰文分析，借著美國經濟復蘇的東風，令那些對美國經濟重燃信心的國際投資者重新注資美國樓市，并不是沒有可能。事實上，美國的金融大鱷至少在2年前就把資金投到房地產市場上，趁著低價大肆購買法拍屋和市值大大縮水的住宅。有的對沖基金在房市上投入了幾十億美元，如今可以慢慢清倉出貨�，F在的情形是美國本土的房產投資商大手筆購買房產，然后將其再翻倍轉賣給來自世界各地的投機商，因此這些廉價房的最終買主反而多是外國人。由于美國房市真正恢復元氣還需一段時間，現在想買房之后再轉手賣出獲暴利的情形還不可能廣泛出現。

第三，外國的購房者幾乎無法在美國申請貸款，即便申請到貸款，利息也比本地人高得多。做大筆房地產生意的人，全部用現金支付是一種渠道，但資金如何從國內轉到美國是一個問題。而且美國政府嚴查外國資金的流入，以防有人洗錢。同時，廉價房有相當一部分是銀行放出的止贖房(法拍屋)，買家購買后還需繳清各種此前房主拖欠的稅費，這實際上是增加了購房成本。但對于這些，海外的購屋者卻知之甚少。

第四，如果購買的是法拍屋或是廉價房，其維修成本也不低。底特律的房價便宜不？便宜。其實美國很多城市的住房都很便宜，要想抄底的話，地方有的是。房子表面上看起來便宜，但背后隱含了許多高于房價本身的隱性成本。法拍屋的房子狀況一般不會很好，屋主買下后的后續維修成本很高，買下這樣的房子，維修費可能是房價的幾倍。像底特律政府就有規定，民眾買下的破舊房子必須要整修后才能住人或是出租，一定期限不整修的屋主等于觸犯法律，搞不好還要坐牢。另外，擁有了房子以后每年要繳納房產稅，而各地房地產稅率并不相同，是按照政府對住房的估價，繳納2%~4%的稅。房屋估值由政府評估，現在政府差錢，把不值錢的房屋市場價值往高一些估值，然后收繳房地產稅，這是地方政府從老百姓口袋里撈錢的合法手段。