學者批國五條政策失誤 征20%稅必將推高房價

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南京大學不動產研究中心主任高波：“對賣房增值收益征20%稅必將推高房價”

“我和學生們談起所謂的新版‘國五條’，我的判斷是，肯定會推高房價，而事實證明市場上的反應也是如此”，近日，南京大學不動產研究中心主任高波對本報記者表示。

至于當下房地產稅制的改革，高波則堅持自己的觀點：房產稅開征需要民意的充分討論，而全國普遍推開仍需要相當長的時間，并且下一步的試點只能集中在一線城市的增量領域。

由高波擔任首席專家的教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目《我國城市住房制度改革研究》正進入結題期。

抑制供給的政策必定失誤

《21世紀》：新版“國五條”，你怎么看？

高波：總的來看，所謂的新版“國五條”沒有新意，只是在2010年的國辦4號文的基礎上政策更加嚴厲，而在構建房地產市場宏觀調控的長效機制方面沒有任何實質性進展。

《21世紀》：為什么近些年來出臺的房地產宏調政策，總是會導致房價上漲？

高波：考察近10年來政府對房地產市場的宏觀調控，發現存在不少失誤。

比如，2004年的調控重心放在抑制住房供給上，結果造成了2004、2005年房價暴漲；2006年的“70/90”政策，成一紙空文，最后不了了之；2008年四季度推出的經濟刺激計劃，對房地產市場產生了強大刺激，導致2009年房價暴漲；2011年對部分城市實施住房限購政策，使非限購城市房價大漲。這次對賣房者增值收益征收20%的所得稅，最終還是由買房者承擔，將再次推高房價。

中國房地產市場的消費需求仍長時間存在，主要集中在消費者首次購房和改善性需求，新一輪城鎮化又將大量增加住房消費需求。所以，壓制住房供給的政策，必然會遭到市場的報復。

房產稅抑制房價不現實

《21世紀》：你認為政府試圖通過開征房產稅來抑制房價是不現實的，其原因在哪里？

高波：首先要強調一點，稅收本質上是民眾購買政府(人員)服務的費用，體現的是政府和大眾之間的一種交易關系。如果要開征新的稅種就一定要慎重，要經過民意的充分討論。

長遠看，推進房地產稅制改革，要對房地產開發流轉環節、房地產取得環節和房地產保有環節征稅進行統籌安排，并逐步減少房地產開發流轉環節的稅收，增加房地產保有環節的稅收。

因此，開征房產稅只是一個時間問題，但卻是一個長期的任務，我認為至少需要用15-20年時間完成以房地產保有環節的稅收為主的房地產稅制轉型。

事實上，我國城市住房制度改革從改革開放以來到2000年經過了20多年的探索才真正取得突破。這是中國漸進式改革的特征決定的。

由于我國部分城市存在一定的房地產泡沫，如果政策制定不科學，有可能導致房價大起大落，這將加大金融風險，引發金融危機，同時為國際游資和房地產炒家提供一次絕好的投機機會，繼而威脅中國經濟安全。

改革開放以來，我們不僅避免了國內金融危機的發生，而且成功地抵御了國際金融危機對我國的沖擊，這是一個重要的中國經驗。我們的政策選擇，必須時刻堅持防范金融風險。

實際上，從長期來看房產稅與房價的高低沒有直接關系。根據國際經驗，征收了房產稅的國家房價仍會出現波動，所以，政府試圖通過開征房產稅達到平抑房價的目的，是不現實的。

而對于開征房產稅可能帶來的市場波動和風險，必須在房地產稅制改革方案中做好防范金融風險的預案。

降低交易成本

《21世紀》：那你認為該如何調控？

高波：事實上，只有在交易環節減稅，降低交易成本，激活二手房市場，釋放存量房，方能緩解房地產市場的供求矛盾。

因此，關于對賣房者增值收益征收所得稅，地方政府在制定實施細則時要實事求是，不能“一刀切”，應該建立樓市量增價穩的格局。

比如，對新購住房3年內賣出者，征收5.5%的營業稅，對增值收益征收50%的所得稅，3年以上賣出免征；對購買二套住房以上者征收5%-10%的交易契稅；對新購第三套住房者開征房產稅，稅率0.4%-0.6%，若用于出租則只征收房租額的5%的綜合稅；賣出一套持有3年以上住房再買入一套可免稅等。

在房地產市場宏觀調控中，堅持從緊的信貸政策，并對消費者首次購房給予一定的信貸支持是十分正確的。

《21世紀》：但當下房產稅擴圍趨勢似乎已不可阻擋。

高波：當前房產涉稅主要集中在交易環節，未來要調整為房地產持有環節稅收為主。

而從2005年以來，政府對房地產市場的宏觀調控的涉稅政策部分主要集中在交易環節的營業稅、契稅和個人所得稅等稅種，其主要功能在于調節市場交易的頻率，對市場短期內的投機交易有一定的制約作用，由于持有環節不征稅，對居民過度持有住房、房屋空置的行為無能為力。

這次對賣房者增值收益征收20%的所得稅，仍然在流轉環節，必然導致稅負的轉嫁。現有的市場行為正在證實這一點。房產稅要在全國試點，必須按照“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則，房產稅作為一種地方稅種，應該由地方政府確定具體方案。

從上海、重慶的房產稅試點來看，上海的試點方案對其他地區更有借鑒意義，從增量房入手開征房產稅，對市場的沖擊小，有利于房地產市場穩定。擴大開征房產稅試點，應謹慎選擇房價水平較高、上漲較快的一二線城市，因為這些城市存在一定的房價泡沫。