打理急拋房套現(xiàn)190萬巨款技巧：拍滬牌宜早不宜晚

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肖先生夫婦趕搭“末班車”，在新政開始之前將手中的一套小房產(chǎn)出售了。家里多了190萬元資金后，怎么打理更合適呢？

“終于賣掉了！終于趕在大限之前完成了所有交易和登記手續(xù)!”肖太太語氣很復(fù)雜。

原來，去年下半年以來，肖先生一家一直在考慮將手里的一套小房出售。特別是三月份“國五條”推出后，夫妻倆的賣房意愿一下子更強(qiáng)烈了。由于這房子總價(jià)不到200萬元，又是學(xué)區(qū)房，很快就有了著落。買賣雙方也趕緊排隊(duì)將所有的手續(xù)辦妥了。

“只是，突然多出來190萬元的資金，我們一下子不知道如何打理了？”肖先生說。

三口之家生活小康幸福

“我們是個(gè)普通的三口之家，工作生活都還蠻簡單的。”肖先生介紹說。

肖先生是上海一家外企的部門經(jīng)理，稅后收入大約14000元。肖太太是一家國企職員，月收入大概6000元。女兒已經(jīng)過完了10歲生日，平常周末會去練琴和學(xué)英語，一個(gè)月大約1500元。家庭基本生活開銷大約3500元，外出就餐、購物大約2000元，按揭貸款現(xiàn)金每月支出2000元，一個(gè)月還能結(jié)余下11000元左右。夫妻倆的年終獎(jiǎng)四五萬元，大多則用于過節(jié)和家庭年度旅游費(fèi)用了。

家庭資產(chǎn)方面，肖先生夫婦原有活期存款20萬元，加上這次賣房到手凈值190萬元，就有了210萬元。定期存款30萬元，股票市值大約10萬元，基金5萬元，黃金等收藏品2萬元，還有一套自住房市值大約300萬元，家庭總資產(chǎn)目前為557萬元。除去50萬元左右的自住房房貸貸款本金余額，家庭凈資產(chǎn)大約507萬元。

是否能置換三室大房

肖先生家里本來有兩套房，如今賣掉一套后，就剩一套了。

“其實(shí)我們之前是想把兩套房子都賣掉，然后湊錢出來買一套三房的，但現(xiàn)在的政策來看，如果我們兩套都售出，可能重新置換一套就會被認(rèn)定為第三套房了，估計(jì)貸款就比較難了，所以現(xiàn)在暫時(shí)想再看一看，等等政策明朗些，再談改善的問題。”肖先生覺得。

但肖太太覺得：“房價(jià)看起來還是有上漲的趨勢，晚買不如早買，我覺得應(yīng)該盡早看起來，該出手時(shí)就出手，遇到合適的三室大房就換吧。”

閑置資金如何打理

肖先生還有一個(gè)想法，就是想買一輛家用SUV，大約需要25萬~30萬元，加上目前上海車牌價(jià)格逐月上漲，3月份已經(jīng)超過9萬元大關(guān)，肖先生想盡快買車和辦理上海牌照，不知這個(gè)計(jì)劃是否合理？

另一方面，肖太太希望女兒將來能出國上大學(xué)或至少研究生要在海外學(xué)習(xí)，所以如何籌備女兒的教育金也是他們的一大困惑。

最后，肖太太還提到，自己和先生都已經(jīng)步入四十大關(guān)了，但除了單位的社保和團(tuán)體保險(xiǎn)，他們家里就沒有買過什么保險(xiǎn)，不知道該如何安排家人的保障呢？

同步考慮留學(xué)金和養(yǎng)老錢

如今肖先生家庭金融凈資產(chǎn)達(dá)到了257萬元，以福布斯的最新標(biāo)準(zhǔn)來看，作為“70后”的肖先生夫婦是中國當(dāng)前典型的正在快速崛起的“大眾富裕階層”(個(gè)人可投資資產(chǎn)在10萬美元至100萬美元之間的中國中產(chǎn)階級群體)。與中低收入階層相比，這一階層的家庭雖然距離大富大貴和財(cái)務(wù)自由還有距離，但已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了生活富足安康，其主要支出除了基本衣食住行等生活開銷外，子女教育和享受生活占他們支出相當(dāng)大的比重，肖先生家庭就屬于此類。買車、換房、旅游、籌備子女留學(xué)基金是他們家目前最主要的4項(xiàng)理財(cái)目標(biāo)。

拍滬牌宜早不宜晚

首先看買車，從經(jīng)濟(jì)能力上看，肖先生購買一輛20多萬元的自駕車不成問題。但是否要買SUV得根據(jù)肖先生用車習(xí)慣而定。假如肖先生每天要開車上下班，汽車使用頻率較高，選擇SUV將面臨較高的油耗成本，但如果肖先生有自駕車出游的喜好，尤其是喜歡去一些路況較差的自然景區(qū)，則SUV的優(yōu)勢較為明顯。

至于牌照，建議肖先生不要為省錢選擇外地牌照。因?yàn)樯虾５戎行某鞘械牡缆房臻g和停車資源在本質(zhì)上和住房一樣，都屬于排他性稀缺資源。上海有購車需求和能力的人口的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海道路空間允許的增長速度，市中心堵車和停車難現(xiàn)象將越發(fā)嚴(yán)重。可以預(yù)見將來上海市政府會在滬牌拍賣和轉(zhuǎn)讓以及非滬牌車的行駛權(quán)上做出更嚴(yán)格限制，比如將非滬牌車禁上高架時(shí)間從早晚高峰擴(kuò)大到全天，甚至可能把禁行范圍擴(kuò)大到中環(huán)甚至外環(huán)內(nèi)所有道路，開征“進(jìn)城稅”都不無可能，正是這種對政策可能不斷趨嚴(yán)的預(yù)期導(dǎo)致滬牌價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。因此只要這兩個(gè)月滬牌價(jià)格在10萬元以下，寧可報(bào)價(jià)稍高也要拍下，以免后顧之憂。

換房事宜可暫緩

目前，我國房地產(chǎn)調(diào)控正處于敏感期，許多政策走勢尚不十分明朗。以銀行普遍“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)看，肖先生換房后肯定無法再從銀行貸到款，全款買房則會極大擠占肖先生家庭可用于其他投資的金融資產(chǎn)，一買一賣之間，還會平添兩筆不菲的稅費(fèi)成本。

從宏觀層面看，由于通脹的長期存在以及城市化進(jìn)程尚未完成，未來10年中國一線城市房價(jià)總體上還會呈現(xiàn)緩慢上升的勢頭。但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和國家政策上看，房價(jià)爆發(fā)性快速上漲時(shí)代已過去，相比而言，目前中國股市已進(jìn)入熊市第六年，各項(xiàng)估值標(biāo)準(zhǔn)均處于歷史最低位附近，入市風(fēng)險(xiǎn)較低。未來幾年內(nèi)，投資股市的回報(bào)率極有可能遠(yuǎn)高于樓市。加上肖先生女兒上小，目前并不無急于換房的剛性需求，因此建議肖先生暫緩買房，拿出至少100萬元以上活期存款，可以分批逐漸買入股票型基金，或在低位分批次買入幾只風(fēng)險(xiǎn)較低的藍(lán)籌股，以平滑和分散風(fēng)險(xiǎn)。剩余的資金則可以根據(jù)流動性和收益率高低，按一定比例買入可T+0實(shí)時(shí)贖回的貨幣基金(隨時(shí)可投入股市)、短期理財(cái)基金、銀行理財(cái)產(chǎn)品和債券型基金，構(gòu)建一個(gè)“啞鈴型”的資產(chǎn)組合，以期在幾年后，能獲得更多的金融資產(chǎn)，屆時(shí)即使全款換房，財(cái)務(wù)壓力也會小很多。

養(yǎng)老事宜應(yīng)考慮

由于目前國內(nèi)投資性壽險(xiǎn)收益率較缺乏競爭力，因此建議人到中年的肖先生夫婦各購買一份最高保額在50萬元以上的消費(fèi)型意外傷害險(xiǎn)和定期壽險(xiǎn)，以及最高保額在30萬元以上的消費(fèi)型重大疾病保險(xiǎn)，同時(shí)每年給自己做一次全面體檢，及早發(fā)現(xiàn)健康隱患。而子女教育金和自身養(yǎng)老金的籌集則能以基金定投的形式分兩個(gè)賬戶同步積累，千萬不能只顧子女教育而忽視了自身養(yǎng)老需求。要注意的是，在股市上漲到高位必須果斷將基金贖回，以免跟著股市過山車。

另外除了對女兒進(jìn)行練琴、學(xué)英語等教育投資外，還可以每年趁寒暑假帶女兒出國旅游1~2次，一方面提高自身生活品質(zhì)，另一方增長女兒見識，這也是一種“富養(yǎng)女兒”的教育投資。