房貸兩次“降息” 月供緣何未減反增？

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去年央行的連續(xù)兩次降息，讓很多“房貸族”可少還一些貸款，但需要“次年1月1日”也就是今年開始執(zhí)行最新利率。因此，在不少房奴看來，從今年1月的月供應(yīng)該是相應(yīng)減少。

不過，市民梁先生1月份的月供不但沒有減少，反而比去年多出了12元。眼看2月份又要還房貸了，到底2013年的房貸按哪個(gè)算？

利率降了月供卻多了12元

“貸款利率不是下調(diào)了嗎？可我上個(gè)月的房貸，還是按照去年的月供給扣除的。”2006年12月份，梁先生在省內(nèi)一家銀行辦理的個(gè)人住房貸款，20萬元20年期。根據(jù)與銀行的合同約定，在還款期內(nèi)如遇央行基準(zhǔn)利率調(diào)整，將按照“次年1月1日調(diào)整”的原則執(zhí)行新利率。

去年兩次降息，首套房5年以上貸款年利率，已經(jīng)從降息前的7.05%下調(diào)至6.55%。梁先生本以為今年1月開始房貸會(huì)減少，但是，1月份房貸卻比去年12月還多了12元。

記者了解到，一般來說，沈城多家銀行與客戶簽訂購房合同時(shí)，會(huì)約定幾種不同的調(diào)整方式。大多數(shù)客戶都會(huì)采用“次年調(diào)整”原則。而對(duì)于選擇“次年調(diào)整”的“房奴”來講，以去年6月8日降息前一筆20年期的50萬元貸款為例，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供將由此前的3891.52元，降低到3742.60元，每月少還款148.92元，一年少還1787.04元。

“分段計(jì)息”導(dǎo)致月供差異

銀行的工作人員解釋稱，對(duì)于按“次年1月1日調(diào)整”原則執(zhí)行新利率的客戶來說，今年1月1日起將執(zhí)行新利率，由于每個(gè)人的還款日不同，所以，對(duì)于多數(shù)客戶而言，1月份的月供將是“分段計(jì)息”。

比如，梁先生的房貸還款日是每月的18日，那么，1月份月供中的利息部分“分段”計(jì)算就是：12月18日—12月31日的還款利息按照降息前的利率計(jì)算，而1月1日—1月17日的還款利息按照降息后的新利率計(jì)算，總共是31天的利息。也就是說，與利率不發(fā)生變化的情況相比，1月份月供中的利息部分將是減少的。但是，值得注意的是，月供由兩部分組成，除了上述利息部分外，還有本金部分。而平時(shí)的月供是按月利率（30天）直接計(jì)算，而并非按實(shí)際天數(shù)來計(jì)算的，這樣導(dǎo)致該客戶1月月供要比12月“多交”一天利息。

今年月供要以2月份為準(zhǔn)

對(duì)于按“次年1月1日調(diào)整”原則執(zhí)行新利率的客戶來說，1月份月供“分段計(jì)息”在各家銀行比較統(tǒng)一。多數(shù)銀行都提醒，按等額本息還款方式的客戶，由于是分段計(jì)息，1月份月供并不能代表2013年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以2月份所交月供為準(zhǔn)。不同銀行在1月月供調(diào)整方式上呈現(xiàn)出來的差異，對(duì)于借款人還款總額來說影響并不大。

銀行人士提醒，在房貸利率調(diào)整上，各家銀行做法存在細(xì)節(jié)差異，對(duì)于借款人來說，貸款逾期不還或者少還，將會(huì)遭遇罰息。建議市民不要匆忙減少自己的還款預(yù)存金額，應(yīng)向銀行咨詢清楚，在不確定的情況下盡量多存月供，避免不必要的損失。