用最少的錢買合適的房：少壯派買房中生代換房

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房子可以算是家庭當(dāng)中最大的一筆支出了。房?jī)r(jià)究竟是漲是降？大部分市民似乎在以“看熱鬧”的心態(tài)關(guān)注著這個(gè)“最值錢”的話題。更多的人還在期待著，泡沫的破滅后，手中的銀子可以購(gòu)得更大的面積。

實(shí)際上，觀望者依然是有房可住者，對(duì)于需要購(gòu)房解決實(shí)際居住狀況的，就這樣守株待兔可不行。根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇最合適的付款方式，想想看應(yīng)該貸款多少，貸幾年。如同一個(gè)職業(yè)拳擊運(yùn)動(dòng)員，要取得最后的勝利，不僅要靠實(shí)力(手里的銀子)，還要靠戰(zhàn)術(shù)(怎樣用錢)。用最少的錢買最合適的房，這才是蛇年筑巢置房的關(guān)鍵。

少壯派買房

23歲到30歲的購(gòu)房者完全符合“羽量級(jí)”的標(biāo)準(zhǔn)。他們年輕，這群80后的新生力量們一般處于沒(méi)有家庭負(fù)擔(dān)或者剛剛成立家庭的階段。一直以來(lái)他們都處于消費(fèi)隨意的狀態(tài)，更多的人愿意花明天的錢享受今天的生活。他們對(duì)職業(yè)的規(guī)劃沒(méi)有成型，對(duì)未來(lái)的生活充滿希望，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)獨(dú)立并非難事。積蓄很少，甚至沒(méi)有積蓄。如果買房子，首付都要由家庭來(lái)負(fù)擔(dān)。

生于20世紀(jì)80年代的年輕人大部分受過(guò)高等教育，從職業(yè)生涯的角度講，他們的起點(diǎn)不錯(cuò)而且未來(lái)的發(fā)展不可限量。尤其這個(gè)群體具有年齡優(yōu)勢(shì)，所以一般貸款相對(duì)比較容易。年齡越小貸款的年限也就越長(zhǎng)，所以“羽量級(jí)”選手們通常可以順利地貸到20年的年限。年輕人買房子首先會(huì)選擇新房子，而且戶型也不會(huì)太大，交通的便利是年輕人選擇房子時(shí)重要的參考條件。這樣的房子更容易給出比較高的評(píng)估價(jià)格，所以貸款金額就比較高。

但是年輕人貸款也存在“貸款信用危機(jī)”。現(xiàn)在的年輕人是使用人數(shù)眾多的群體，花錢后沒(méi)有及時(shí)還款很容易造成負(fù)面的信用記錄。所以，年輕人最好在使用信用卡的時(shí)候考慮到未來(lái)的經(jīng)濟(jì)生活，細(xì)心呵護(hù)自己的信用記錄。

“中生代”換房

這個(gè)群體年齡段在30歲到50歲之間，他們一般是擁有了一套住房。但出于孩子上學(xué)、工作調(diào)動(dòng)等原因不得不再考慮購(gòu)房。如果是已經(jīng)貸款買了一套房子，現(xiàn)在的政策顯然對(duì)他們是不利的。因?yàn)?ldquo;中生代”換房的貸款利率會(huì)有10%的上浮。這類人第一次選擇貸款，如果有公積金的話，壓力就會(huì)小很多。

“中生代”再購(gòu)房面臨的是上有老下有小的緊張局面，貸款時(shí)尤其要注意合理安排好家庭的支出。不要輕視每個(gè)月扣除的那筆貸款。銀行對(duì)于這部分客戶是比較信任的，因?yàn)樗麄冋�處于事業(yè)上升期，還款能力非常強(qiáng)。對(duì)于那些有置業(yè)升級(jí)的客戶來(lái)說(shuō)，貸款的年限也可以達(dá)到20年。當(dāng)然，這部分借款人通常在考慮換房的時(shí)候已經(jīng)有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。選擇貸款時(shí)間的時(shí)候，更加靈活。

“退休群”選房

我國(guó)的退休年齡是女55歲、男60歲，盡管這個(gè)“退休群”已經(jīng)沒(méi)有了當(dāng)年創(chuàng)業(yè)時(shí)候的選擇危機(jī)，但是如何安置好自己的晚年生活也已經(jīng)進(jìn)入到議事日程。從投資偏好的角度來(lái)說(shuō)，55歲以上退休群體大多是屬于保守型的。他們的生活比較穩(wěn)定，但是還需要考慮子孫后代在未進(jìn)入正常生活軌道前的生活費(fèi)用。為后輩們選房子成為了“退休群”的一個(gè)最大花銷。

由于年齡已經(jīng)成為這部分人貸款購(gòu)房的一大制約條件。按照規(guī)定，貸款買房者的年齡不能超過(guò)65歲。“退休群”的貸款人顯然已經(jīng)非常接近“貸款底線”。所以銀行在考慮這部分貸款者情況的時(shí)候都比較謹(jǐn)慎。

如果是申請(qǐng)商業(yè)貸款，一般這個(gè)群體的貸款者就要付出比較高比例的首付。不過(guò)好在這個(gè)年齡段的人群經(jīng)過(guò)了幾十年的奮斗，資金相對(duì)充裕。有很多不愿意貸款的購(gòu)房者甚至愿意一次性全款購(gòu)買。建議那些有公積金的購(gòu)房者，在購(gòu)房的時(shí)候使用公積金更劃算，而全款購(gòu)買動(dòng)用資金量大，最好要先考慮到未來(lái)的生活是否不受影響。

“大款們”投房

對(duì)于這一類消費(fèi)人群，一般不存在房貸的問(wèn)題。但近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格不斷創(chuàng)出歷史新高。就在房?jī)r(jià)的泡沫越積越大的時(shí)候，大部分的購(gòu)房者已經(jīng)停止了腳步。但是我們也看到，房子不僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，它更能使人有安定感和成就感。

許多人都把擁有房產(chǎn)看作個(gè)人最大的財(cái)富。對(duì)于富豪消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房子屬于看得見(jiàn)摸得著的實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)。尤其是目前的房產(chǎn)使用壽命都在50年以上，折舊率低。同資本市場(chǎng)波動(dòng)性較大相比，投資房產(chǎn)可以享受相對(duì)穩(wěn)定的升值。

就中國(guó)因土地稀缺性決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)不說(shuō)，中國(guó)必定要經(jīng)歷城市化過(guò)程，盡管已經(jīng)進(jìn)行了1/4世紀(jì)，估計(jì)還要1/4世紀(jì)才能完成。在城市化的過(guò)程中，城市的房?jī)r(jià)總是向上走的。特別是2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的工作目標(biāo)，這種趨勢(shì)會(huì)更加明晰化。城市房?jī)r(jià)的根本逆轉(zhuǎn)，估計(jì)怎么也要在后城市化階段(1/4世紀(jì)以后)才會(huì)出現(xiàn)。

中國(guó)目前由于匯率扭曲、巨額外匯順差原因，引致的過(guò)多貨幣頭寸，需要尋找出口，房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑是它們的理想之地，從而支持甚至加速房產(chǎn)保值增值的空間。按經(jīng)濟(jì)周期計(jì)算，到目前為止，任何時(shí)候買房都是正確的，在未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的25年，非投機(jī)性買房還是越早越好。當(dāng)然，相對(duì)于一國(guó)居民的收入增長(zhǎng)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)高的情形，但從長(zhǎng)期看，“早買房早受益”依然像自然規(guī)律一樣有效。

另外，投資房產(chǎn)不僅省時(shí)、省心，能發(fā)揮資金的杠桿效應(yīng)，還能積累信用、提高身份、投機(jī)盈利。長(zhǎng)期投資，穩(wěn)步受益，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，這也許是富豪大佬們熱衷房產(chǎn)投資的最有說(shuō)服力的理由。